Ortaklığın Giderilmesi ve İcra Satışlarında İhale Süreci

İcra daireleri veya sulh hukuk mahkemesi satış memurluklarınca yapılan taşınmaz ihaleleri, ister borçlu malı satışı ister ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) kapsamında olsun, oldukça teknik süreçlerdir.

Kıymet takdiri, artırma, teminat, KDV ve ihalenin feshi gibi her aşama farklı kanun maddelerine dayanır.

Bu yazıda, İcra ve İflas Kanunu (İİK) ile Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) hükümleri ışığında, satış sürecinin baştan sona nasıl işlediğini, teminat oranlarının farkını ve uygulamadaki sorunları tüm yönleriyle inceleyeceğiz.

Satışın Başlangıcı ve Kıymet Takdiri

Bir taşınmazın satılabilmesi için ya icra takibinin kesinleşmesi gerekir ya da ortaklığın giderilmesi davasında mahkeme satış kararı vermelidir. İcra takibinde satış işlemi, satış memurluğu tarafından yürütülür ve önce taşınmazın kıymet takdiri yapılır.

İİK m. 128/a uyarınca bilirkişi tarafından hazırlanan kıymet takdiri raporu taraflara tebliğ edilir. Tebliğden itibaren 7 gün içinde kıymet takdirine itiraz edilebilir. İtiraz reddedilirse rapor kesinleşir; bu değer satış ilanının dayanağını oluşturur.

İhaleye Katılım Şartları ve Teminat Oranları

Kimler ihaleye katılabilir?

Gerçek ve tüzel kişiler, hissedarlar (ortaklığın giderilmesinde dahi), yetkili vekiller ve temsilciler ihaleye katılabilir. Ancak icra müdürü, satış memuru ve bunların birinci derece yakınları ihaleye giremez (İİK m. 129/son).

Teminat oranı satış türüne göre değişir

Satış Türü	Teminat Oranı	Hukuki Dayanak	Belirleme Yetkisi
İcra satışları (borçlu malları)	%20	İİK m. 126 – “İhaleye katılmak isteyen, tahmin edilen kıymetin %20’si oranında teminat göstermek zorundadır.”	İcra Müdürü
Ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu)	Genellikle %10 (mahkemece %5-%20 arası belirlenebilir)	HMK m. 698, MK m. 698	Satış Memurluğu / Mahkeme

Uygulamada:

• İcra satışlarında oran kanunen sabit %20’dir.
• Ortaklığın giderilmesi satışlarında oran, mahkemenin satış şartnamesinde belirlenir ve genellikle %10 olarak uygulanır.

Teminat, nakit para, banka teminat mektubu veya devlet tahvili olarak yatırılabilir. E-satış (UYAP E-Satış Portalı) üzerinden yapılan ihalelerde de aynı oranlar geçerlidir.

Birinci artırma (ilk ihale)

İİK m. 129 uyarınca, birinci artırma ilan edilen ilk tarihli ihaledir. Satışın yapılabilmesi için üç şartın birlikte gerçekleşmesi gerekir:

1. Teklif, taşınmazın muhammen bedelinin en az %50’sine ulaşmalıdır.
2. Teklif aynı zamanda satış masrafları ve varsa rüçhanlı alacakların toplamını karşılamalıdır.
3. Teklifi veren kişi geçici teminatı yatırmış olmalıdır.

Bu üç şart sağlanırsa, birinci artırmada satış tamamlanır ve ikinci artırmaya gidilmez. Ancak uygulamada çoğunlukla teklifler bu düzeye ulaşmaz, dolayısıyla satış ikinci artırmada gerçekleşir.

İkinci artırma (ikinci ihale)

Birinci artırmada şartlar sağlanmazsa, ikinci artırma ilan edilen tarihte yapılır. Bu aşamada koşullar biraz daha esnektir:

1. Teklifin, muhammen bedelin en az %50’sine ulaşması yeterlidir.
2. Rüçhanlı alacak ve masrafların ayrıca karşılanması aranmaz.
3. En yüksek teklifi veren alıcı ihaleyi kazanır

Örnek: Muhammen bedelin 1.000.000 TL ve masrafların 50.000 TL olduğu bir durumda;

• 2. artırmada teklif 490.000 TL → satış yapılmaz.
• 3. artırmada teklif 600.000 TL → şart sağlandığı için taşınmaz satılır.

Sonuç: İlk artırmada şartlar oluşursa satış orada biter; aksi halde ikinci artırma zorunludur.

İhale Kararı ve Bedelin Ödenmesi

İhalenin sonunda satış memuru ihale tutanağını düzenler ve alıcı belirlenir. Alıcı, satış bedelinin teminat dışında kalan kısmını icra müdürünün belirleyeceği süre içinde (en fazla 10 gün) ödemek zorundadır (İİK m. 134/2).

Bedel ödenmezse:

• İhale feshedilir,
• Teminat irad kaydedilir,
• Yeni satıştan doğacak zarar farkı ilk alıcıdan tahsil edilir.

Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin 2019/1879 esas numaralı dosyada 2020/4586 karar numarasıyla verdiği karara göre:
“İhale bedelini süresinde ödemeyen alıcının teminatı irad kaydedilir; ihale feshedilerek yeni satış yapılır.”

KDV ve Diğer Masraflar

İcra ve izale-i şüyu satışlarında KDV uygulaması satışın niteliğine göre değişir:

Satış Türü	Kdv Uygulaması
İcra Dairesi satışları	Genellikle %20 KDV uygulanır (KDV Kanunu m. 1, 17)
Ortaklığın giderilmesi satışları	Çoğu uygulamada KDV alınmaz; mahkeme satış şartnamesi belirler
Alacaklının mahsuben alımı	KDV doğabilir; vergi dairesiyle mutabakat gerekir

KDV genellikle alıcı tarafından ödenir. Satış memurluğu KDV tutarını ayrı kalem olarak tahsil eder ve vergi dairesine aktarır.

Tapu Tescili Süreci

Alıcı bedelin tamamını yatırdıktan sonra satış kesinleşir. İİK m. 134/5 uyarınca ihalenin kesinleşmesi için 7 günlük fesih süresi beklenir. Bu sürede ihalenin feshi davası açılmazsa, satış memurluğu tapu müdürlüğüne yazı gönderir ve taşınmaz alıcı adına tescil edilir.

İhalenin Feshi

İhalenin feshi, İİK m. 134 kapsamında özel bir şikâyet yoludur. Satıştan itibaren 7 gün içinde fesih talep edilebilir.

• Usulsüz ilan,
• Tebligat eksikliği,
• Bedelin düşük gösterilmesi,
• Katılımın engellenmesi yer alır.

Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin 2021/2148 esas numaralı dosyada 2022/3845 karar numarasıyla verdiği karara göre:

“İhale usulüne aykırı ilan veya kıymet takdiri eksikliği, ihalenin feshi nedenidir. Ancak alıcı bedeli yatırmış ve satış kesinleşmişse, artık fesih talebi dinlenemez.”

Uygulamada En Çok Karşılaşılan Sorunlar

• Kıymet takdirine itiraz süresinin kaçırılması → 7 günlük sürede itiraz edilmezse bedel düşük kalır, sonradan düzeltilemez.
• Teminatın iadesi → Bedel ödemeyen alıcının teminatı irad kaydedilir, iade edilmez.
• KDV’nin kime ait olduğu → Uygulama farklılık gösterdiğinden, vergi dairesiyle mutabakat gerekir.
• Hissedar alıcının ödememesi → Teminat yanar, yeni satış yapılır; diğer hissedarlar zarar farkını rücuen talep edebilir.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Birinci artırmada şartlar sağlanırsa ikinci artırma yapılır mı?

Hayır. Muhammen bedelin %50’si + alacak + masraf tutarını aşan bir teklif verilirse satış birinci artırmada tamamlanır, ikinci artırmaya gidilmez.

Ortaklığın giderilmesi satışında teminat oranı nedir?

Genellikle %10’dur; mahkeme satış şartnamesinde bu oranı belirler. İcra satışlarında ise kanunen %20’dir.

İhale bedeli ne zaman ödenir?

İhalenin hemen ardından, icra müdürünün belirleyeceği süre içinde (en fazla 10 gün). Ödeme yapılmazsa ihale feshedilir ve teminat yanar.

Kıymet takdirine nasıl itiraz edilir?

Raporun tebliğinden itibaren 7 gün içinde, satışın yapıldığı icra dairesine dilekçeyle başvurulur.

Tapu tescili ne zaman yapılır?

İhalenin kesinleşmesinden sonra (7 gün geçip fesih başvurusu yapılmazsa) satış memurluğu tapuya yazı yazar, tescil işlemi yapılır.

KDV’yi kim öder?

Genellikle alıcı öder. Ancak mahkemece KDV alınmayacağına karar verilebilir.

Teminat hangi hallerde iade edilir?

Sadece ihaleyi kazanmayanlara veya ihalenin feshi kararı verildiğinde iade edilir. Bedeli ödemeyen alıcının teminatı iade edilmez.

Sonuç

İcra ve ortaklığın giderilmesi yoluyla yapılan taşınmaz satışları, birinci-ikinci artırma koşulları, teminat oranları, KDV ve tescil süreçleri bakımından yüksek teknik bilgi gerektirir. 

Bir adımda yapılacak hata —örneğin süresinde bedel ödememek ya da kıymet takdirine itirazı kaçırmak— ciddi hak kayıplarına yol açabilir.

İcra, gayrimenkul ve miras hukukunda uzmanlaşmış avukatlar olarak;

• Kıymet takdiri ve ihale ilanı süreçlerinde hukuki denetim sağlıyor,
• İhale katılımı ve teklif aşamasında müvekkillerimizi temsil ediyor,
• Teminat, KDV, tescil ve fesih süreçlerinde profesyonel destek sunuyor,
• İhalenin feshi davalarında güçlü temsil ve stratejik savunma hizmeti veriyoruz.

Satış sürecinin her aşamasında doğru hukuki yönlendirme, hem alıcı hem alacaklı açısından büyük fark yaratır.